製圖:張芳曼
  編者按:大城市外來人員多,而房價高、房租貴,居大不易。於是,他們的低成本居住需求催生了群租行為,由此引發了諸如消防、治安、衛生等問題。需求不可忽視,問題不可不治。很多城市也都在創新管理思路,或堵或疏。那麼,出路到底在哪裡?記者就此採訪了有關部門負責人及專家。
  一問 治理難在哪裡
  大量需求在 執法取證難
  “十七八平方米的空間住著七八個人,水、電、煤管線私接、亂接,存在嚴重消防隱患。人員混雜,治安上也有隱患。”中國城市發展研究院首席戰略研究員彭真懷說,“群租房往往通風不好,如果發生傳染病疫情,會造成交叉感染;財產安全有隱患,群租房內人員混雜,搶劫、搶奪、盜竊等財產性犯罪問題突出;公共安全也有隱患,人員混雜妨礙了本地居民的權益,私搭亂建改變了房屋結構,居民安全受到威脅。”
  群租現象危害很大,治理起來卻很難。中國人民大學公共管理學院副教授唐傑分析:“群租房租價低,剛畢業大學生、服務業大量勞動力等人群的居住需求,都決定了‘群租’難以通過一紙禁令就會得以根除。”
  一方面,群租房滿足了大中城市部分中低收入人群的居住需求,而近年來房價總體持續上漲導致經濟條件較好的居民傾向於持有多套住房“保值”,形成大量租賃房源,從而形成了相當規模的群租房市場。
  另一方面,城市人口居住管理和房屋租賃管理長期薄弱,人戶分離、租房不登記以逃稅、非協議轉租等現象十分普遍,不僅使群租房治理缺乏基礎信息支撐,而且產生大量權責模糊的地下租賃行為和“二房東”,導致取締執法常常面臨情理困境。
  另外,群租房與合租房、員工宿舍的邊界並不清晰。“簡單地通過人均居住面積、房間人數來界定群租,在執法過程中常常難以裁量和取證。”唐傑說。
  二問 監管主體是誰
  涉及部門多 具體規定少
  2010年12月,住建部出台《商品房屋租賃管理辦法》,要求從2011年2月1日起,禁止將房屋分拆、隔斷的群租行為,違反規定的,由政府建設主管部門責令限期改正,逾期不改的,可予以罰款。
  面對群租這樣的複雜問題,上述規定顯然缺少約束力。事實上,群租治理是一個系統工程,公安、房管、消防和社區等部門都有所涉及,需各部門協同作戰。由此帶來的問題就是九龍治水,整治監管主體難以明確。
  據公安部消防局有關負責人介紹,在出租房屋管理中,群租房屬於監管空白,並沒有出台相關規定。並且,消防局也沒有下發過全面治理群租房的統一要求。記者從住建部也瞭解到,當前並沒有關於群租治理的具體規定。
  因此,目前各地根據各自實際情況,自行選擇是否開展群租房治理和如何開展群租房治理,也造成各職能部門難以形成合力。在北京、廣州等城市,都是由當地政法委牽頭,聯合各部門進行綜合整治。
  在上海,綜治辦、市高級法院、市住房保障和房屋管理局、市公安局、工商局、地稅局、規劃土地局、城管執法局、衛生計生委、司法局10個部門聯合制定了《關於加強本市住宅小區出租房屋綜合管理工作的實施意見》,明確了綜合管理機制,構建市、區縣、街鎮管理體系,同時明確各部門責任分工,協調配合,加強聯動,形成合力,確保各項管理措施落實到位。十部門共同參與群租整治,這在全國比較少見。
  三問 如何尋找出路
  巧用大數據 正路保供給
  整治群租,一些地方開出了藥方。比如,最近上海探索代理經租業務模式,鼓勵社會專業機構、物業服務企業等,收儲社會閑置房源,開展居住房屋代理經租業務。
  對此,彭真懷認為,上海的嘗試是有益的探索。政府雖然沒有足夠的財力,但是可以引導“看不見的手”來解決群租問題。企業以資產管理公司形式整租閑置物業,政府部門可以在行政審批、稅收減免、物業選擇推薦等方面給予資源支持。唐傑也認為,政府可以通過適當調整稅收等政策,強化對中介企業的監管,以加強房屋租賃管理。
  對於一個小區來說,對群租房的危害體會最深的是其鄰居住戶。“社區居委會可以建立定期巡查機制,比如一周一次或者半月一次,杜絕群租現象。”彭真懷建議,社區居委會也可以實施自治條例,比如制定出租房應該遵守的規則,全體業主通過就可以實行,不實行者有相關的懲罰措施。
  唐傑表示,應當鼓勵社區自治,這有利於形成群租房的發現機制、篩別機制,同時也能建立起業主自我管理和約束機制,降低行政成本。
  此外,唐傑認為,政府還可以從以下兩個方面努力。一是加強部門聯動,整合人口管理信息,將人口居住、就業登記與享受各類城市公共服務密切掛鉤,促進信息動態更新,為群租房取締、保障房供給構建基礎信息支撐。
  再有就是運用大數據思維,將用電、用水等指標納入群租房判定標準,形成更加科學的判定方法。“比如可以設定10項指標,滿足5項及以上就可以認定為群租房,而這顯然比直接設定5項指標更科學。”
  “從根本上來說,整治群租房還是要通過穩定城市就業和常住人口規模,形成成熟的商品房市場和完善的住房保障體系,使住房供給能夠滿足所有常住人口健康居住的需求。”唐傑說。
  “大城市外來人口過度扎堆,導致群租問題。強行整治群租只是治標不治本。治本之策還是在於紓解大城市過於集聚的資源,增加中小城市的發展機會。就近城鎮化,只有這樣才能從根上解決群租問題。”彭真懷錶示。  (原標題:治群租:要封歪路 需開新路(民生三問·治群租 招咋出(下)))
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